不動産投資の減価償却費を理解する

不動産

「減価償却費」って聞いたことあるけど、正確に知らない。正直知ったかぶりをしている。教えてほしい。。。

そんな疑問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産投資の減価償却費の理解
  • 不動産投資の減価償却費の計算方法

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟58室を運営しております。基本的に臆病で慎重派の僕が、今回は超初心者向けに『減価償却費』についての記事をめちゃくちゃ簡単に書きます。

結論から言うと、

減価償却資産を一度に経費にせず、毎年分割にして経費にする手続きです。

わかりにくいので、深堀りします。

不動産投資の減価償却費の理解

不動産投資の減価償却費の理解

減価償却費…減価償却資産の購入するとき、全額必要経費ではなく、使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費計上する手続きのこと

購入時に現金が動いているため、減価償却費は現金の支出をともなわない必要経費として重宝されます。

減価償却資産・・・時の経過によって価値が減る資産

一般的に事業などの業務に用いられる以下のもの

  • 建物
  • 建物附属設備
  • 機械装置
  • 器具備品
  • 自動車など車両運搬具
  • パソコンなど

※土地は時の経過により価値が減少しないので、「減価償却資産」ではない。

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きです。

法定耐用年数 … 減価償却資産別に決まった償却する年数

  • 木造 22年
  • 軽量鉄骨 27年
  • 鉄骨造 34年
  • RC造 47年

使用可能期間は財務省によって、法定耐用年数として定められています。

減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表

不動産投資の減価償却費の計算方法

新築物件の減価償却費の計算方法

新築の場合は、基本的に法定耐用年数で割った金額です。

たとえば

  • 物件価格2,000万
  • 土地500万
  • 建物1,500万

1500万/22年(木造は22年の為)=68万/年

毎年68万円を経費とすることができます。

実際は現金が出ていかないため、重宝される経費です。

中古物件の減価償却費の計算方法

たとえば以下の物件で計算してみます。

  • 築10年
  • 木造物件
  • 物件価格3,000万
  • 土地800万
  • 建物2,200万

まず中古物件の場合の法定耐用年数の計算方法

  • ①法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数
  • ②経過年数の20%に相当する年数
  • ③耐用年数=①+②

木造で10年経過しているので

  • ①22-10=12年
  • ②10✕20%=2年
  • ③12年+2年=14年
  • 法定耐用年数は14年となります

次に、算出した法定耐用年数で割ります。

2200万/14年=157万/年

毎年157万円を経費とすることができます。

購入時に土地と建物の割合を調整できる場合は建物の割合を増やすほうが経費を多く取れるため、交渉してみるのも大事です。

減価償却費のまとめ

資産性のある経費を一括ではなく、毎年分割で経費計上をして利益を圧縮できる魔法の経費です。是非理解して納税額を予測できるようになりましょう!

現金の支出がなく、経費に出来るため計算は必ずできるようになってください。

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