不動産投資の災害事故リスクと知っておくべき3つの知識

不動産

地震や火事が起きたらどうなるの?収入がなくなったらやっていけないんじゃないかな?保険で対応できるの?そのあたりの情報を知りたい。

そんな疑問に答えます。

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟58室を運営しております。基本的に臆病で慎重派の僕が、今回は超初心者向けに『災害リスクについて』を書きました。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

本気の内容

  • 保険の内容を理解する
  • 保険以外の回避方法を知る
  • 知っておきたいの3つの豆知識

結論から言うと

災害事故リスクには、保険をかけて、リスクを減らすことが肝心

動かない資産が投資対象の不動産投資は、常に災害リスクが背中合わせです。

  • 1995年 阪神淡路大震災
  • 2011年 東日本大震災
  • 2016年 熊本地震
  • プラス 人的リスク(殺人・近隣トラブル)

深堀りしていきますね。

保険の内容を理解する

保険の内容を理解する

一般的に火災保険は「住宅火災保険」と火災だけでなく、盗難や災害や水災に対応することができる「住宅総合保険」に分けられます。特約で「地震保険」があります。

※補償金額等に関して物件、地域等により変動があるため割愛します。

住宅火災保険の補償

  • 火災
  • 落雷
  • ガス爆発などの破裂
  • 爆発
  • 風災
  • ひょう災
  • 雪災

住宅総合保険の補償

  • 上記の 住宅火災保険の項目を含む以下の項目
  • 水災
  • 自動車の飛び込みなどによる飛来、落下、衝突
  • 給排水設備などによる水漏れ
  • 騒じょうなどによる暴行、破壊、盗難など

火災保険の水災とは

洪水

台風や暴風雨、豪雨等により発生した洪水、あるいは融雪による洪水。近年相次いでいるゲリラ豪雨などで、マンホールから水があふれ出したため起きる都市型水害も対象。

高潮

台風が近づくと気圧が低くなり風が強くなると起こりやすくなる、高潮による被害も対象。

土砂崩れ

集中豪雨などによる「土砂崩れ」も水害。たとえば、地滑り、がけ崩れ、土石流などが対象。ただし、地盤沈下の被害は火災保険では補償されないので注意が必要。

補償内容は、保険会社の契約内容によって変わりますが、投資物件の場合、一般的に住宅総合保険に加入することになっています。

地震保険の補償

  • 地震による火災や延焼
  • 地震による倒壊
  • 火山の噴火による損壊
  • 津波による流出
  • 地震による埋没など

※地震保険は火災保険の特約になっている

補償内容はよく変わりますので担当営業に確認してください。保険料は、建物構造や建物が建っている地震発生危険度別に分かれた地域別によって算出されます。

保険以外の回避方法を知る

保険以外の回避方法を知る

保険をかければ一安心。。。ではありません。

保険以外でも全く回避できないかというと、そうでも言い切れない。

災害リスクへの対応方法

中古物件を検討しているとき、

  • 物件チェックを抜かりなくやる
  • 耐震基準を見る方法

1981年の「新耐震基準」以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い造りであるといわれています 。

とはいえ、外壁にひびなどがある場合や、地盤が弱いとか、施工ミスなどがあるケースも多いといわれています 。

専門外で判断ができない場合は耐震基準と築年数だけではなくて、不動産コンサルタントなどの専門家による診断サービスを利用するのも1つ対応策です。100%災害に対するリスクを減らすことはできません。

だから保険をかけてリスクを分散する必要性があります。

人的リスクへの対応方法

強盗や殺人、自殺などの「事故」は物件のイメージを大きく損なうものだけでなく、近隣同士のトラブルなどを含む人的リスクがあります。

  • 入居審査厳格化
  • セキュリティ強化
  • 家賃保証サービスへの加入

「入居者の審査を厳格にする」ことです。職業と勤務先、年収、引越理由などから判断するとい う方法。 低所得者層がトラブルを起こしやすいので属性判断で回避できる。

とはいえ、この方法も対処法としてはあまりよいものではありません。

以前の都内の殺人事件では、マンションに住む高属性な入居者が犯人でした。しかも、犯人は穏やかな性格で、高収入も得てました。審査で防ぐのには限界があります。

結局、防犯カメラの死角から犯人特定が遅れてしまったのが事件が深刻化した原因でした。だから防犯カメラを増やすとともに、防犯カメラを設置をポスターなどで常にアピールすることが大切です。

家賃保証会社はもちろんですが、後述する家賃損失補償特約等の特約もたくさんの種類が増えています。

入居者審査や防犯強化とともに、保険の活用でリスクを減らすことができます。

知っておきたいの3つの豆知識

知っておきたいの3つの豆知識

知っておくだけで数万円~数十万円変わってくる内容です。

  • 契約する際の注意事項
  • ローン返済に使われる火災保険
  • 忘れずにチェックしておきたい火災保険の特約

契約する際の注意事項

どこで保険会社(代理店)で契約するかは大事!

収益物件に対する保険に詳しい営業マンが少ないからです。

知識豊富な営業マンからの契約は不動産経営しやすいです。 第三者目線からの提案をくれるのでありがたい存在です。 最適なプランの提示をしてくれる収益物件を所有している営業マンが一番いいですね。大家仲間からの紹介や収益物件に詳しいファイナルシャルプランナーなどあたってもいいと思います。

ローン返済に使われる火災保険

融資を使った場合の保険金の流れを理解してくださいね。

質権設定している場合は、金融機関に保険金が支払われるかを判断されます。

質権設定とは、借入金の担保にする手続きです。

金融機関が火災保険や地震保険に質権設定をして、万が一、火災や地震が発生してローンの担保になっている不動産が損害を被った場合、保険料を受け取る権利を得るのです。

ただし、すべての保険料が金融機関に支払われるというわけではありません。支払われる保険料が残債以下の場合もある。金融機関は、今後の返済見込みを判断します。

アパートローンの返済が順調な場合

経営も順調であれば、その保険金をオーナーに支払うように手続きをしてくれて、その保険金で再度新しい建物を建てることができる場合もあります。

オーナーのローン返済が滞っている場合

今後の返済見込みを検討し、保険金で返済の必要性があると判断した場合、金融機関が保険金を受け取りローンの返済に充てる可能性があります。

万が一のときのためにも良好な経営状況をキープする必要性がありますね。

忘れずにチェックしておきたい火災保険の特約

火災保険の特約①家賃損失補償特約

建物の復旧期間内に発生した家賃の損失に対する補償です

火災が起きて、消火で部屋中が水浸しなり、入居者が住めなくなってしまうことが十分考えられます。結果、家賃収入がなくなりますから、その間の補償が必要になります。

しかし、通常の火災保険にはそのような補償が入っていないので、特約で家賃補償をカバーします。特約で火災によるリスクを大幅に減らすことができます。

家賃損失に対する補償は満室の状態で算出してください。

火災保険の特約②建物賠償責任担保特約

建物の倒壊や建物の外壁の剥落によって、入居者や通行人にけがをさせてしまった場合、オーナーに損害賠償請求が来ることもあります。その際に保険をかけておけば、こうした損害賠償請求に対するリスク回避ができます。

この特約は建物の所有または管理に起因する偶然事故によって、法律上の損害賠償責任を負担されられ、支払うべき損害賠償を補償してくれる特約になります。

家賃損失補償特約、建物賠償責任担保特約にしろ、保険料の金額はさほど高くないので、特約をつけたほうが無難です。

災害事故リスクの対処方法のまとめ

保険をかけて、リスクを減らすことが肝心 です。

  • 保険の知識をつける
  • 収益物件に詳しい保険の営業マンと出会う
  • 保険以外でもリスク回避の方法をしる

不動産投資では保険は必要知識です。より詳細に勉強が必要になってきます。

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