不動産投資のリスク!外部環境変化リスクの理解と2つの対策

不動産

外部環境変化?聞きなれない言葉ですがそれもリスクですか?詳しく教えて。

こんな疑問に答えていきます。

本記事の内容

  • 不動産投資の外部環境変化リスクを理解する
  • 不動産投資の外部環境変化リスクへの2つ対策

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。いまのところ外部環境変化リスクで悪影響は受けていません。かんたんに読みやすい記事に仕立てております 。

不動産投資の外部環境変化リスクを理解する

不動産投資の外部環境変化リスクを理解する

外部環境変化リスク大きくは分けて2つあります

  • 人口減少・少子高齢化を迎える日本
  • 特定施設の移設に伴う賃貸ニーズの減少

人口減少・少子高齢化を迎える日本

2010年から2030年までの今後の20年間で日本の総人口は

1億2806年万人から1億1662万人


2030年からの30年後の2060年には

1億人を割り、その4割は65歳以上と言われています

人口減少、少子高齢化時代を見据えて不動産投資を考える必要があります。

※個人的な意見ですが不動産は人口減少問題をよく言われますが、日本の不動産以外の業態はもっと危機感をもたないのでしょうか?

特定施設の移設に伴うニーズの変化

大企業の工場や大学の周辺にある賃貸物件は、大型施設のニーズに依存をしていることが多い状況です。

大型施設が出来たばかりの頃は安全かもしれません。

しかし、大企業の経営悪化や方向性の転換に伴い、工場の閉鎖や移転の可能性は十分にあります。大学等の大型施設も同様です。

法人の一括借上げや学生寮代わりに使われる物件もあります。外部環境変化リスクにより一気に空室だらけになる可能性も考えられます。

例)大分県杵築市のキャノン工場撤退後の入居率2割程度

不動産投資の外部環境変化への2つ対策

不動産投資の外部環境変化への2つ対策

対策は2つあります。

  • 将来の人口推移を考慮して事業計画を練る
  • 家賃明細書を取り寄せ、入居者属性を把握する

将来の人口推移を考慮して事業計画を練る

今後20年の変化予想推移は以下のように言われています。

  • 増加傾向 「単独世帯」「ひとり親と子から成る世帯」
  • 減少傾向 「夫婦のみの世帯」「夫婦と子から成る世帯」「その他」

集計結果から少人数の世帯が増加することがわかります。

地域により違いはありますが近未来を考慮して、単身向けかファミリー向けかを吟味して取得することが大事です

また地方でもスイートスポットと呼ばれる賃貸ニーズが無くならない場所に、取得することで永続的な収益を見込むことができます。

家賃明細書を取り寄せ、入居者属性を把握する

家賃明細書(レントロール)と呼ばれる管理会社から不動産所有者に毎月送られる入金に関する情報を共有してもらうことです。

家賃の内訳しか教えてもらえないときは「入居者の属性も教えて下さい」と伝えれば基本的には教えてくれます。入居審査の時に必ず属性のヒアリングは行っています。

属性が判断でき、 法人の一括借上げや学生寮代わりに使用されている場合は外部環境変化リスクを鑑みてください。入居が付くのかどうかを検討したほうがいいでしょう。都会であれば問題はないですが、大型施設に依存した人口推移が考えられる場合は取得自体をストップしたほうがいいかもしれません。

不動産投資の外部環境変化リスクへの対処法とポイント

外部環境変化リスクとは

  • ①人口減少・少子高齢化を迎える日本
  • ②特定施設の移設に伴うニーズの変化

外部環境変化リスクの対策

  • ①将来の人口推移を考慮して事業計画を練る
  • ②家賃明細書を取り寄せ、入居者属性を把握する

どのエリアにどの間取りで購入するかが非常に重要です。 不動産投資は購入戦略が9割と言われています。 購入前のヒアリングもしっかりと行いましょう。

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