不動産投資はレバレッジ効果で元手が少なくても投資ができる?

不動産

不動産投資はお金持ちや地主じゃないとできないイメージがある。元手が少なくてもやることは可能なのかな?

そんな疑問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産投資のレバレッジ効果とは
  • 不動産投資でレバレッジ効果を使って得られる収益

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。基本的に臆病で慎重派の僕が、今回は超初心者向けに『レバレッジ効果を使った不動産投資』の内容を書きました。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

結論からいうと、銀行からの融資で不動産を購入する手法です。元手が少なくはじめることは可能ですが、種銭は貯めてくださいね。

不動産投資のレバレッジ効果とは

 不動産投資のレバレッジ効果とは

不動産投資は実業であるため、他の金融商品と異なり、銀行から融資受けることができます。

レバレッジ効果とは

銀行から融資を受けて、自己資金の何倍ものお金で投資をする方法

“レバレッジ”とは、“てこ”の働きのことです。

小さな力で重い物を動かす「てこの原理」のように小さな自己資金で大きな収益効果を見込むことです。

株式投資や FXにもレバレッジ効果を活用する方法はありますが、保証金の額に基づいたレバレッジです。
不動産投資の場合は、個人の信用以外に、物件の担保価値というのも融資の際に考慮に入れられるので、より大きな資金を投じて不動産投資ができます。

銀行でその銀行の株を買うからと言って融資を依頼しても断られますが、不動産投資のために融資を依頼する場合は、融資が実行される可能性が高いです。

不動産投資でレバレッジ効果を使って得られる収益

不動産投資でレバレッジ効果を使って得られる収益

具体例(諸費用は考慮しないパターン)を解説します

不動産投資でレバレッジを使わない場合

表面利回り8% 1000万円の物件 年間家賃80万円

自己資金1,000万円

キャッシュフロー 年間80万円

不動産投資でレバレッジを使う場合

表面利回り8% 1億円の物件 年間家賃800万円

自己資金1,000万円 銀行融資9,000万円

金利2.5% 返済期間30年 返済475万円/年

年間家賃800万円 ―  返済475万円  = 325万円

キャッシュフロー 年間325万円

不動産投資のレバレッジの効果の恩恵

  • レバレッジ無し  80万円/年間
  • レバレッジ有り 325万円/年間

つまり、すべて自己資金で不動産投資をするよりも、レバレッジをかけて銀行からお金を借りて不動産投資をすることで、元手の約4倍の収益を手にすることができるのです。

しかし、すべての人が銀行融資を受けれるわけではありません。

  • 優良物件をみつける
  • 銀行融資の土俵にのる属性になる
  • 金融機関特有の強み弱みを理解する

悪条件の物件を購入してしまっては破産します。 個人の属性だけではなく、きちんとした融資戦略を立てて、優良物件を見つけることが条件となります。

また銀行融資の審査は基本的に厳しいです。 たとえば、転職を繰り返していて、借金まみれになっているような状態では、そもそも銀行から融資を依頼するのも難しくなってしまいます。

一方、銀行の強みと弱みを知って、どういう物件であれば融資してくれやすいのかを考えるのが融資戦成です。 優良物件を探すのであれば、どういう物件を銀行が好むのか、そうしたことを考えながら物件を選ぶという視点も必要になります。

不動産投資はレバレッジ効果のまとめ

とはいえ、レバレッジ効果を使わない手はありません。

  • レバレッジ効果で投資スピードを飛躍的に加速します。
  • 収入が加速度的に増え、自己実現に近づくことができます。
  • 一定のキャッシュフローで、次の不動産を融資で購入することもできる。
  • レバレッジは不動産投資特有のメリットの1つ。

2019年から不動産投資に対して融資が厳しくなっている現状があります。しかし良い物件で属性がしっかりしていて自己資金を豊富に出せる方には融資が出ている現実もあります。知識を付け、属性を高め、種銭を蓄えていきましょう!



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