不動産投資は購入戦略で9割決まる2つの理由

不動産

「購入戦略が大事」って本に書いてあったけど、ざっくりすぎてわかならなかった。実際にやる準備とか知りたい。

そんな疑問に答えます。

結論からいうと、シュミレーションと相場観です。深堀りしますね。

本記事の内容

  • 購入戦略1:収支シミュレーションが出来るようになること
  • 購入戦略2:まずは自分の得意な物件を決め、相場観を養うこと

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟58室を運営しております。基本的に臆病で慎重派の僕が、今回は超初心者向けに『購入戦略』を書きました。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

購入戦略1:収支シミュレーションが出来るようになること

購入戦略1:収支シミュレーションが出来るようになること

不動産投資は購入時で収益の9割が決まる投資です。 失敗も、成功も購入時でほぼ決まります。

  • 購入後、「知らなかった!」では手遅れ
  • 備えあれば憂いなし、入念な準備が成功に導く

具体的にどんな準備をしておくべきなのでしょうか?

自分が欲しいと思っている物件を購入したときにきちんと利益が残るのかどうかをあらかじめ収支シミュレーションができるようになること

難しく聞こえますが、

  • 毎月の家賃収入からローン返済分と諸経費を引いた残りを計算
  • 手元に残る金額が十分な金額かどうかの正確に把握する
  • エクセルなどの表計算ソフトを活用

基本的に一度、型をつくれば簡単なので安心してください。

作成な必要な「知識習得」が必須項目になります。
不動産オーナーにならなければ、なかなか実感ができない不動産業界の慣行上、必要な出費やリフォームなどの出費を前もって把握すること。

そして販売図面を「みる」能力を養ってください。

販売図面/事業計画書を鵜呑みにして失敗するパターン

  • 家賃明細書の家賃が相場より高い(空室含め)
  • 業者特有の利回り計算が高く表示
  • 必要なランニングコストの記載がない
  • 火災保険の年数が業者により異なる
  • 課税評価証明で固定資産税を確認しない

言い出せばきりがないことですが、ひと目みて正確なものと判断できる知識の習得は自分自身を守ってくれます。スマホ時代なのでGoogleのスプレッドシートを活用すればどこでも計算ができます。

収支シュミレーション
スプレッドシートを活用した収支シュミレーション

判断できる知識がない場合、思わぬ出費がかさみ、手元にほとんど利益が残らないことが考えられます。最悪パターンはマイナスになり、手出しが必要なる場合は破綻につながります。だから、しっかり知識武装しましょう。

購入戦略2:まずは自分の得意な物件を決め、相場観を養うこと

購入戦略2:まずは自分の得意な物件を決め、相場観を養うこと

まず、どのような物件に投資をするかということです。今後たくさんの物件を見ていく中で、どんな物件が好きで、得意になりそうか?を把握してください。

さらに数字の相関関係を理解するために数をこなします。

購入できなくてもデータとして積み上げていくこと

物件を見る際に、

価格と概要で判断できるように、記録に残すこと

  • ○○県○○駅徒歩○分
  • 築10年 築浅
  • 木造アパート
  • 4,000万円
  • 利回りは8%
  • ○○県○○駅徒歩○分
  • 築20年
  • RC構造のマンション
  • 8,000万円
  • 利回りは9%

何回も幾度となく物件を見ていくうちに「高い」か「安い」がわかってくるようになります。それが『相場観』です。

『相場観』が養うと『即決』が早くなります。優良物件であればあるほど即決力を求められる。なので相場観がなければ、まず対応をすることが難しい。

失敗しないため、良い物件を購入するために相場観を必須スキルです。

購入戦略のまとめ

地味な反復作業を繰り返して相場観を鍛える

  1. 知識を付けて収支シミュレーションができるようになる
  2. 収支シュミレーションをひたすら繰り返す
  3. 相場観を鍛え、判断できる目を養う
  4. 基準に見合う物件が出てきたら購入する

主な不動産投資ポータルサイトです。現地まで行かないでもホームページ情報の情報で計算できます。情報が足りない場合は問い合わせもしましょう!

  • 健美家
  • 楽待
  • 不動産連合体
  • アットホーム
  • nifty不動産
  • 地場の不動産HP

絶対に相場観がない状態で物件購入すると失敗します。

良い計画は失敗を防ぎます。計画しないということは失敗を計画するのと同じです。

収支シュミレーションをまずやってみましょう!

[期間限定]無料で聴きながら読めるAmazonオーディブルで不動産の勉強ができる

空き家を買って、不動産投資で儲ける!

「オーディブル」の画像検索結果



コメント

タイトルとURLをコピーしました