不動産投資の経費計上で節税する方法

不動産

「経費になるから得をする」というを聞いたことあるけど意味をわかってない。具体的に教えてほしい。そして何が経費になるのかも知りたい。

そんな疑問にお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資の所得と経費の関係
  • 不動産投資の所得で認められる経費

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。個人では4期の確定申告、法人では2期の決算を経た経験があります。わかりやすく解説致します。

不動産投資の所得と経費の関係

不動産投資の所得と経費の関係

不動産投資は事業になりますので、

税法上、「不動産所得」と分類されます

「不動産所得」を得たら、毎年確定申告をして納税する義務があります。

また『事業的規模』であるかどうかで、飾税効果も変化します。

不動産投資の『事業的規模』とは

アパート、マンションであれば10室以上運営していること

戸建住宅を貸し付けている場合は、5棟以上運営していること

『5棟10室』と覚えておいてください

青色申告制度を利用して確定申告する場合、

  • 事業的規模・・・65万円控除と 10万円控除を選ぶことができます
  • 事業規模でない・65 万円控除を選ぶことはできません。

事業的規模がないと税法上のメリットをあまり受けられないというのがポイントです。

「不動産所得」は、総収入から必要経費を引いたものを税務署に申告して納付するので

  • 経費が多ければ多いほど、税金は少なくなる
  • 不動産所得で赤字が出た場合には、損益通算といって他の所得、たとえば給与所得との通算ができるのです
  • その結果、給与所得にかかる所得税を減らすことも可能

不動産所得の所得で認められる経費

不動産所得の所得で認められる経費

不動産投資(経営)には不可欠な経費が以下となります。

  1. 賃貸用不動産(土地·建物)に課される固定資産税,都市計画税
  2. 修繕費(資本的支出に該当するものは資産として計上)
  3. 損害保険料(火災保険料など掛け捨てのものでその年分のみ)
  4. 管理費などに支払う管理委託手数料
  5. 減価償却費
  6. 賃貸開始後に支払った住宅建築.購入時の借入金の利息
  7. 共用部分の電気代、水道代
  8. 入居者募集のための広告宣伝費
  9. 税理士などへの報酬
  10. 立退料
  11. その他の雑費 

などの経費があります 。

セミナーや現地調査の移動費用なども雑費として計上することができます。
経費を多くすれば、所得税が還付されたり、翌年払う住民税が安くなったりします。

①不動産所得 = ②家賃収入 ― ③必要経費

①に課税(住民税・所得税)

また、不動産投資は相続でも有利です。時価で評価される現金や株式などと違い評価額で不動産は計算されるので相続税の軽減にも役立ちます。

経費と税金の仕組みを理解し、効率の良い税金の払い方をしていきましょう!



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