不動産投資のリスク!流動性リスクと2つの対策

不動産投資のリスク!流動性リスクを理解すると2つの対策 不動産

流動リスクって初めて聞きました。難しそう。具体的にはどういったものなの?また対策が知りたい。

こんな疑問に答えていきます。

本記事の内容

  • 不動産投資の流動性リスクを理解する
  • 不動産投資の流動リスクへの対策

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。流動性リスクの対策をしながら購入しております。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

結論から言うと不動産投資は流動性リスクが高いです。そこに素人でも入り込める隙間があります。掘り下げていきましょう。

不動産投資の流動性リスクを理解する

不動産投資の流動性リスクを理解する

まず流動性とは、

株や不動産等の金融資産を現金に変えられる度合いのこと

  • 流動性リスクが低い → 現金化しやすい
  • 流動性リスクが高い → 現金化しにくい

不動産投資を流動性リスクについて株やFXと比較

株やFXと不動産投資の比較

不動産の場合は、基本的に 取引所取引 ではなく、売買の当事者間で相対取引が行われます。買い手がいない限り売ることが出来ません。売りたいときに売れないので株やFXに比べ流動性が高いというわけです。

取引所取引 /相対取引とは

取引所を通じた取引を「取引所取引」といい、そうではなく当事者が直接に交渉して行なうものを「相対取引」という。

アットホーム

相対取引の為、価格が決まっておらずに、それぞれの評価方法や売主の「言い値」での値付けになります。そこが不動産投資の「歪み」があり面白いところです※歪みに関しては後ほど記事に致します。

 しかも売買には手数料や税金・保険が必要で費用がかかります。業者でない限り、中長期に保有してすぐに手放すことはありません(流動性が低い)。

 さらに不動産の購入は金額が高くなるため、銀行融資を使用して取得することが多いです。銀行融資は景気が良いと融資も出やすく、悪いと厳しくなります。景気が悪いと結果的に購入が難しくなる。例外として不正案件を抑止するために金融庁のお達しで厳しくなることがあります。2020年2月の現在は不正案件抑止の為、以前に比べ銀行融資を使った不動産の購入が難しい時期に入っています。

比較をまとめると、購入方法・購入時の費用・銀行融資の観点から不動産投資は流動性のリスクが高いと言えます。

不動産投資の流動リスクへの対策

不動産投資の流動リスクへの対策

対策方法は2つあります 。

  • 圧倒的に安く買う
  • 購入基準を明確にする

圧倒的に安く買う

1番の理想は購入した時点で売りに出した場合に、買値よりも高く売れる物件を購入するべきです。

賃貸に出しても、売却しても利益が出る状態になることで安定経営に近づきますし、最強だからです。でもなかなか出会うことはありません。

不動産には「千三つ(センミツ)」という言葉があります。1000戸見て3戸の良い物件に出会えることです。大量の不動産を見なければならない理由です。

中長期保有を前提に購入戦略を綿密に立てて、短期では売らずにインカムゲインで収益が上がる物件を購入することが対策の1つ目です。

購入基準を明確にする

どの程度の金額で購入できるのか?価格の目安は根拠を持って決めておくべきです。

買うタイミングをコントロールすることは難しいですが、購入価格は交渉してコントロールすることができます(値引きの交渉の金額を「指し値(さしね)」と呼びます)。

  • 現金がすぐにでもほしい売主
  • 相続で引き継いだものの億劫に思っている売主
  • 終活で売ることを急いでいる売主

上記の売主の場合は値引きに応じる可能性が高く、購入価格をコントロールができます。また現地調査で物件に価格を下げれる問題点があれば、さらに可能性は高まります。※売主の気持ち(物件への想い)を察することも非常に大事です。

このように基準を明確にし、指し値を行うことで流動性リスクの緩和が可能だからです。

不動産投資の流動性リスクへの対処法とポイント

不動産投資は流動性のリスクが高いです。

しかし、購入時の戦略や買い方でリスクを回避することが出来るのです。

  • 圧倒的に安く買う
  • 購入基準を明確にする

立地が良くて、しっかりキャッシュフローが出て、安い物件は基本的にありません。もしも、あったとしても資本を蓄えているお金持ちが買います。

ぼくたちは行動力で購入基準を満たす物件に出会い購入できるようにやっていきましょう!

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