不動産投資のリスク!修繕リスクの理解と2つの対策

不動産

修繕リスクって何?また対策が知りたい。

こんな疑問に答えていきます。

本記事の内容

  • 不動産投資の修繕リスクを理解する
  • 不動産投資の修繕リスクへの対策

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。まだ大きな修繕に立ち会ったことはありませんが勉強した内容をお伝えします。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

不動産投資の修繕リスクを理解する

不動産投資の修繕リスクを理解する

まず修繕リスクとは

建物の老朽化によって臨時に修繕費用が発生することです。

  • 建物の外壁が古くなり崩れ落ちる
  • 配管などが老朽化して使えなくなる
  • 設備として備え付けているエアコンが壊れる
  • 給湯機が使い物にならなくなる

さまざまな問題が突発的に発生することで、将来のキャッシュフローを悪化させる要因のひとつにもなります。

不動産投資の修繕リスクへの対策

不動産投資の修繕リスクへの対策

対策は大きく分け2つあります

  • 物件の購入時に修繕履歴やエンジニアリングレポートを回収すること
  • 修繕のための積立金を賃料の一部から積み立てておくこと
  • 修繕リスクが低い物件を購入する

物件の購入時に修繕履歴やエンジニアリングレポートを回収すること

修繕履歴とは、物件の管理会社が行った修繕工事の一覧のことをいいます。どのような修繕を行ったか?今後どのような修繕が必要になるか?等の可能性が見えてきます。

エンジニアリングレポートとは、第三者的見地から物件の構造や設備の劣化状況を調査した報告書のことです。※5億以下の物件ではERをすることはほぼありません。

修繕のための積立金を賃料の一部から積み立てておくこと

事業計画や収支計画作成時に、あらかじめ積み立てておけば、いざというとき積立金を取り崩せばよいのでキャッシュフローの悪化を防ぐことができます。購入時の戦略に入れておくべきです。銀行に少額でも積立用口座を作成していると、リスク回避だけでなく、印象も良くなり未来の融資の可能性が上がります。

都市ガスではなくプロパンガスを使用している場合は、プロパンガス会社が無償で給湯機を交換しているサービスもあります。プロパンガス会社と組むことで修繕費用を抑えることもできます。

修繕リスクが低い物件を購入する

そもそも修繕リスクを負いたくないのであれば、築浅物件を選んだり、新築物件を選ぶ選択肢もあります。 築古の物件は修繕リスクが高いので古い物件は選定基準から除外する方法も使えます。

不動産投資の修繕リスクへの対処法とポイント

竣工(建物が完成)した瞬間から建物の劣化は始まっています。

目で見えるリスクですので、購入前に調査を行い、修繕履歴の請求をすること。事前に修繕リスクもきちんと加味した事業計画を作成してリスク対策を実施しましょう!

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