不動産投資のリスク!空室リスクの理解と4つの対策

不動産

空室リスクって何となく分かるけど具体的にはどういったものなの?また対策が知りたい。

こんな疑問に答えていきます。

本記事の内容

  • 不動産投資の空室リスクを理解する
  • 不動産投資の空室リスクへの対策

この記事を書いている僕は、2016年から不動産投資を初めて7棟57室を運営しております。30戸以上の入退去の経験があり空室リスクへの傾向と対策に関しては経験値を積んています。かんたんに読みやすい記事に仕立てております。

不動産投資の空室リスクを理解する

不動産投資の空室リスクを理解する

まず空室リスクとは

入居者が現れずに、家賃収入が得られないことをいいます。


不動産投資のメインの入手は家賃収入です。

収入がない場合には以下の2点が考えられます。

  • 不動産投資の返済項目の支払いが滞る
  • 会社員収入から工面する必要が出てくる

家賃収入がなければ、毎月のローン返済はおろか、管理費や固定資産税などの支払いが出来ません。
その負担はすべてオーナーであるあなたが支払わなければなりません。
すでに多くの資産を築いている方はなんとか出来ますが、会社員の給料から工面し続けるのは現実的ではありません。
時間の経過とともに破綻してしまいます。
だから毎月のキャッシュフローを悪化させる「空室リスク」は絶対に避けなければなりません。

不動産投資の空室リスクへの対策

不動産投資の空室リスクへの対策

対策方法は4つあります

  • 購入戦略を計画的に立てる
  • 不動産管理会社の選定
  • 建物や設備を充実させる
  • お金(ソフト面)の調整

購入戦略を計画的に立てる

そもそも空室が出るような物件は、必ずどこかに入居者のニーズが満たせていないことが多いです。

家賃が高い・駅から遠い・コンビニや銀行等の施設がない・物件が古く入居希望者が敬遠してしまう物件である可能性が高いです。

不動産投資の空室リスクが多い物件は頻繁に空室が発生してしまいます。物件の選定をしっかり行い、家賃相場の調査や周辺環境の調査も抜かりなく行うことが重要です。

※リスクが許容できるフェーズになるとそれぞれに対応策はあります。

不動産管理会社の選定

賃貸付け(入居者の募集)に強い不動産管理会社を選び、広告宣伝費を使って空室を埋めることも必要でしょう。

不動産管理会社は会社により特色の違いがあるために事前のヒアリング・大家仲間からの情報提供を元に選定するべきです。

賃貸付け(入居者の募集)に 強くない不動産管理会社の場合は苦労することが多いですし、 不動産管理会社 を変更する際も入居者に手続きなどで迷惑をかけてしまします。

管理会社とは別に賃貸付けに強いの仲介会社にお土産を持って挨拶をし、自分の物件をアピールし優先してもらうことで成約率に繋げることも可能です。

建物や設備を充実させる

リフォームを行い設備を一新したり、最低限の金額で最大限に変化を見せるDIYを行うことも可能です。

ウォシュレット・カラーモニタードアホン・アクセントクロス・電気スイッチ・外装塗装等で価値を上げることで入居者の決まる可能性も上げることが可能です。

お金(ソフト面)の調整

家賃の調整・敷金/礼金の設定変更もしくはゼロにする。初期費用が低いことで成約しやすい場合もあるため初期費用0プランの導入等もあります。

広告宣伝費を調査して他の物件よりも多く支払うことで差別化する方法もあります。

不動産投資の空室リスクへの対処法とポイント

不動産投資は毎月の家賃収入で成り立っているため、空室リスクは不動投資家にとって最大のリスクです。キャッシュフロー悪化の原因のため早期の対応が必須となります。

  • 購入戦略を計画的に立てる
  • 不動産管理会社の選定
  • 建物や設備を充実させる
  • お金(ソフト面)の調整

代表的な対策で空室対策のイメージができたと思います。地域やターゲットにより様々な対策もあります。空室リスクの対策は不動産投資の面白みの一つでもあります。知識を積み上げて良い管理会社と対策を練って運営することで満室運営していくことは可能です。安定的に固いキャッシュフローを出すために対策方法を知識を蓄えていきましょう!

逆説的な言い方ですが空率リスクのない物件は存在しません。 転勤・結婚・実家へ帰る・気分転換等退去になる理由は必ずあります。 空室リスクへの許容と対策の引き出しを持って不動産投資へ挑戦しましょう!

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